「うちのビルはコンクリート造だから、あと数十年は大丈夫だろう」――そう確信しているオーナー様は少なくありません。しかし、外見は頑丈そうに見えるコンクリートも、人間と同じように目に見えない「老化」が内部で進行しています。
耐震性能を維持する鍵は、コンクリートそのものの強度だけでなく、その内部に眠る「鉄筋」の健康状態にあります。鉄筋が錆び、細くなってしまえば、いくら厚い壁があっても大地震の揺れには耐えられません。この内部リスクを科学的に特定するのが、建物の血液検査とも呼ばれる「中性化試験」と「塩分含有量測定」です。
本記事では、これら2つの指標がいかに建物の寿命と耐震性能を左右するのか、そのメカニズムを詳しく解き明かします。
コンクリートは「アルカリ性」というバリアで鉄筋を守っている
本来、コンクリートは強いアルカリ性（pH12〜13程度）を持っており、これが内部の鉄筋の周りに「不動態被膜」という薄い膜を作って錆から守っています。しかし、このバリアは永遠ではありません。
1. 中性化：静かに忍び寄る「酸化」の恐怖
大気中の二酸化炭素がコンクリート内部に浸透すると、アルカリ性が徐々に失われ、中性へと変化していきます。これを「中性化」と呼びます。
- メカニズム: 中性化が鉄筋の位置まで到達すると、不動態被膜が破壊されます。そこへ酸素と水分が供給されることで、鉄筋は一気に錆び始めます。錆びた鉄筋は体積が数倍に膨張し、内側からコンクリートを押し出す「爆裂現象」を引き起こします。
2. 塩害：沿岸部だけではない「塩分」の罠
海に近い場所はもちろん、建設当時の砂利に塩分が含まれていた場合、コンクリート内部の塩化物イオンが鉄筋を腐食させます。
- リスク: 塩害は中性化よりも進行が速く、局所的に鉄筋を「点」で腐食させる（ピッチング腐食）ため、ある日突然、構造的な致命傷を招くことがあります。
「耐震診断」における劣化の影響度
耐震診断で算出される指標（Is値）には、必ず「経年劣化」による補正係数（T値）が組み込まれます。
- 強度の低下をどう評価するか: 計算上のコンクリート強度が基準を満たしていても、中性化が進んで鉄筋が細くなっていれば、建物の「粘り（靭性）」は大幅に低下します。
- 寿命の予測: 「中性化深さ」を測定することで、あと何年で鉄筋が錆び始めるか、あるいはすでに何％の断面欠損が起きているかを推測できます。これにより、「今すぐ補強が必要か」「あと5年は経過観察でよいか」という経営判断のタイムリミットを明確にできるのです。
「目視」だけでは分からない、爆発的な劣化の予兆
コンクリートの表面にひび割れや浮きが見えてからでは、すでに内部の腐食は相当進んでいます。
- 内部調査の重要性: 中性化や塩分量は、専用の試薬（フェノールフタレイン溶液など）や化学分析を用いなければ正確に把握できません。血液検査で病気の予兆を見つけるように、表面に異常が出る前に数値を把握することが、修繕コストを最小限に抑える唯一の方法です。
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寿命を延ばすための「延命治療」の選択肢
検査の結果、劣化が進んでいたとしても、適切な対策で建物の寿命を数十年単位で延ばすことが可能です。
- 表面被覆工法（バリアの再構築）: コンクリート表面を特殊な塗料でコーティングし、二酸化炭素や水の浸入をシャットアウトします。
- 断面修復工法: 劣化したコンクリートを取り除き、防錆処理を施した上で高強度のモルタルで埋め戻します。
- 電気防食: 微弱な電流を流し続けることで、化学的に鉄筋の腐食を強制的に止める高度な技術です。
建物の健康管理は「データ」に基づいた経営判断へ
耐震性は、建てた時の性能が維持されていることを前提に語られがちです。しかし、実際にはコンクリートの「老化」によって、その実力は日々刻々と変化しています。
**中性化深さと塩分含有量を知ることは、建物の「残された時間」を知ることです。**この科学的なエビデンスに基づき、適切なタイミングで「補強」や「延命」を行うこと。それこそが、突発的な大地震から資産と命を守り、無駄な解体・建て替えコストを回避するための、最も賢明なオーナーシップの形です。
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