地震によって建物の外壁が剥落したり、看板が落下して通行人が怪我をした場合、その責任は誰が負うのでしょうか。「地震は不可抗力だから、誰の責任でもない」と考えるのは大きな間違いです。日本の民法には**「工作物責任（こうさくぶつせきにん）」**という非常に強力な規定があり、震災時の被害であっても、建物の管理状況によっては多額の損害賠償を命じられるリスクがあります。
さらに重要なのは、この責任が建物のオーナー（所有者）だけでなく、テナントや工場運営者などの「占有者」にも及ぶ可能性があるという点です。本記事では、地震発生時に問われる法的責任の所在と、リスクを回避するために知っておくべき実務知識を解説します。
民法717条が定める「無過失責任」の恐怖
土地の工作物（建物や設備）の設置や保存に「瑕疵（かし：欠陥）」があった場合、民法717条に基づき以下の順序で責任が発生します。
1. 第一義的責任は「占有者」にある
意外に知られていないのが、損害が発生した際にまず責任を問われるのは、その場所を実際に使っている「占有者（テナント等）」であるという点です。占有者が被害を防ぐために必要な注意を払っていたことを証明できない限り、賠償責任を免れることはできません。
2. 所有者の「無過失責任」
もし占有者が「必要な注意を払っていた」と認められて免責された場合、次に「所有者」が責任を負います。恐ろしいことに、所有者の責任は「無過失責任」です。つまり、たとえオーナーが欠陥を知らなかったとしても、建物に瑕疵があれば、賠償を拒むことは法的に不可能です。
「不可抗力」か「設置の瑕疵」か：明暗を分ける境界線
地震による被害であっても、すべてのケースで責任を問われるわけではありません。争点は「その建物が、通常備えているべき安全性を欠いていたか」に集約されます。
- 通常想定される地震への耐性: 震度5程度の地震で外壁が落ちた場合、それは「設置の瑕疵」とみなされる可能性が極めて高いです。なぜなら、その程度の地震は日本において「通常想定されるべき範囲」だからです。
- メンテナンスの記録: 「耐震診断を受けていたか」「外壁の浮きを放置していなかったか」が厳しく問われます。診断で危険性を指摘されていたにもかかわらず、改修を先延ばしにしていた場合、それは明白な過失（瑕疵）と判断され、不可抗力の主張は退けられます。
占有者（テナント・運営者）が取るべき防衛策
「自分は借りているだけだから関係ない」という過信は禁物です。占有者として責任を免れるためには、具体的な行動実績が必要です。
A. 所有者への改善要請（書面での記録）
建物の亀裂やタイルの浮きを発見した際、速やかにオーナーへ修繕を依頼し、そのやり取りをメールや書面で残しておくことが重要です。「占有者として必要な注意を尽くした」という強力な証拠になります。
B. 什器・備品の固定義務
建物自体だけでなく、オフィス内の棚や工場の機械が転倒して従業員や顧客が怪我をした場合、その管理責任は占有者にあります。L字金具での固定や、ガラスへの飛散防止フィルム貼付など、具体的な安全対策を講じているかが賠償額を大きく左右します。
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地震後の訴訟リスクを低減する3つのステップ
- 耐震診断と点検の実施: 現行の耐震基準に適合しているか、または適切な診断を受けている事自体が「必要な管理を行っている」という証明になります。
- 非構造部材（看板・外壁）の重点管理: 工作物責任で最も多いのは、構造体の倒壊よりも「外装材の落下」です。定期的な赤外線調査や打診調査を行い、記録を保存してください。
- 賠償責任保険の見直し: 地震に起因する事故が、現在加入している「施設所有者賠償責任保険」の特約等でカバーされているかを確認します。
責任を免れる唯一の方法は「予見と対策」
地震は防げませんが、地震による「法的過失」は防ぐことができます。工作物責任の恐ろしさは、被害者が出た瞬間に「知らなかった」では済まされない点にあります。
安全を「所有者任せ」にせず、占有者も自らのリスクとして捉えること。 適切な診断を受け、必要な改修を行い、そのプロセスを記録に残す。この一連の行動こそが、震災後の混乱の中で貴社を法的・経済的な破綻から守る唯一の盾となります。
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