「古い建物で設計図が見当たらない」「前オーナーから図面を引き継いでいない」――。実は、築年数の経過したビルや工場では、こうしたケースが決して珍しくありません。しかし、設計図（図面や構造計算書）がない建物は、現行法への適合性が証明できないため、銀行融資が受けられなかったり、売却時に買い手がつかなかったりと、資産価値が大きく損なわれている状態にあります。
「図面がないから耐震診断は無理だ」と諦める必要はありません。現代の診断技術を用いれば、建物そのものから情報を読み取り、図面を「復元」して診断を行うことが可能です。本記事では、図面がない建物がどのようにして耐震性能を証明し、資産価値を取り戻すのか、その精密なプロセスを解説します。
「図面なし」のまま放置する最大のリスク
設計図書がない状態は、人間で言えば「カルテのない患者」と同じです。
- 融資と売却のストップ: コンプライアンスが重視される現代の不動産取引において、耐震性が不明な物件は担保価値がゼロとみなされることが多く、大規模な改修資金の調達や、J-REIT等への売却が不可能になります。
- 増改築ができない: 用途変更や増築を申請する際、確認済証や図面がないと、建築確認申請が受理されないという法的制約に直面します。
ステップ1：構造復元（リバースエンジニアリング）
図面がない場合、まずは「今の建物がどう造られているか」をゼロから調査し、図面を書き起こすことから始まります。
1. 非破壊調査による鉄筋探査
コンクリート内部の鉄筋がどこに、どれだけの太さで、何本入っているかを「電磁波レーダー」や「電磁誘導法」を用いて調査します。
2. コンクリート強度の実測（コア採取）
建物の目立たない箇所から円柱状のコンクリート片を抜き取り（コア抜き）、圧縮試験機にかけて実際の強度を測定します。古い建物では、当時の設計基準を上回る強度が出ていることもあれば、劣化により低下していることもあります。
3. 部材寸法の全数計測
3Dレーザースキャナーや手測りにより、柱、梁、壁の寸法を正確に計測し、建物全体の重さを算出します。
ステップ2：計算モデルの構築と強度検証
復元されたデータをもとに、現在の構造計算ソフトを使って建物のデジタルモデルを作成します。
- 推定断面による耐震計算: 調査で得られた鉄筋量やコンクリート強度をもとに、現行の耐震基準（Is値など）に照らして計算を行います。
- 部材の「粘り」の判定: 図面があれば容易な判定も、実測データに基づく場合はより慎重な解析が求められます。部材が地震の揺れに対してどれだけ変形に耐えられるか（延性）を、実測データから保守的に見積もります。
資産価値を復活させる「復元診断」の3大メリット
- 「耐震診断結果報告書」が図面の代わりになる: 専門家が作成した診断書は、建物の構造的な「身分証明書」となります。これにより、銀行や投資家に対して客観的な安全性を証明できるようになります。
- 最適な補強ポイントが明確になる: 「どこが弱いか」が数値化されるため、図面がないからと建物全体を過剰に補強する無駄を防ぎ、コストを抑えた最小限の補強工事が可能になります。
- 法的適合性の回復: 耐震改修促進法に基づく認定を受けることで、既存不適格状態の解消や、税制優遇の適用を受ける道が開けます。
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図面は「作る」ことができる
設計図書がないことは、建物の寿命を諦める理由にはなりません。むしろ、最新の技術で現状を調査し直すことは、当時の図面（理論値）よりも正確な「今の実力（実測値）」を知る貴重な機会です。
見えない構造を可視化することは、眠っていた資産を目覚めさせること。 適切な診断プロセスを経て、不透明なリスクを「確かな安全性」へと変換することで、貴社の建物は再び市場で高く評価される現役の資産へと生まれ変わります。
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